서울은 우리나라를 대표하는 도시임에 따라 서울에 한정하여 살펴보도록 하겠습니다.
01. 세대수와 소득이 늘어나고 있다.
'인구가 줄어들고 있으니 집값이 하락할 거다'라는 이야기를 많이 들어보셨을 겁니다.
인구가 줄어드는 것은 맞는 이야기입니다.
집값이 하락한다는 것은 틀린 이야기입니다.
위 그래프처럼 서울의 인구는 시간이 지날수록 점점 줄어드는 것을 확연히 보실 수 있습니다.
그러나 세대수는 오히려 점점 증가하고 있습니다. 인구수는 감소하고 있지만 미혼, 1인 가구의 증가 등으로 인해 세대수는 증가하고 있죠.
즉, 집을 필요로 하는 사람들이 더 많아졌다는 의미입니다.
월평균 소득 또한 꾸준히 증가하고 있는 추세입니다. 소득의 증가는 소비 확장성이 증대되었다고 이해할 수 있습니다. 즉 부동산을 살 수 있는 유효 수요층이 증가하고 있습니다.
02. 공급물량이 없다.
아파트의 공급량은 가격에 큰 영향을 미치는 요소 중에 하나입니다. 적절한 공급량은 집값 안정화를 가지고 오지만 사람들이 원하고자 하는 양보다 많은 공급량은 집값의 하락을, 적은 공급량은 집값의 상승을 초래합니다.
향후 4년간 서울의 공급량은 위 그래프에서 나와있듯이 매우 적습니다. 아파트에 대한 수요량은 과거보다 조금 줄어들었지만 거의 동일하다고 볼 수 있습니다.
2019-2020년에는 수요량보다 공급량이 조금 더 많았지만 2015-2017년 공급량이 적었기 때문에 초과 공급된 물량이 추후 모두 소화되었습니다. 그러나 2022-2025년의 공급량은 정말 역대 최소량입니다.
아파트는 하루아침에 만들어낼 수 있지 않기 때문에 몇 년 전부터 계획하여 미래를 대비해야 합니다. 그러므로 집값 안정화를 위해서는 수요 억제 정책과 공급정책을 동시에 진행을 해야 하는 이유입니다만 지난 몇 년 동안 정부는 수요 억제 중심의 정책을 펼쳐왔기 때문에 공급 부족을 초래하였습니다.
03. 미분양이 없다.
추후 부동산 집값이 떨어질지 미리 예측할 수 있는 수치가 바로 미분양입니다. 미분양이 많다면 사람들이 더 이상 집 매수에 대한 수요가 없어졌다는 것을 의미하며 이는 가격을 하락을 조심스레 예상해 볼 수 있습니다.
그러나 위 그래프에서 나타내듯 2017년부터는 미분양되는 숫자가 거의 없다고 봐도 무방할 것 같습니다. 즉 미분양이 적다는 뜻은 내 집 마련을 위한 수요층이 많다는 것을 의미합니다.
2019년에는 잠시 상승한 적이 있었지만 저 때 정부에서 강력한 규제정책을 내며 한동안 부동산 시장이 얼음이 되었습니다. 그러나 인간은 적응의 동물이죠. 규제에 금세 적응했고 이제는 나오는 규제에 대해 그렇게 큰 충격을 받지 않습니다.
미분양은 곧 청약 열기를 뜻합니다. 청약에 대한 관심이 지난 몇 년간 엄청나게 증가하면서 커트라인 점수는 수직 상승을 했습니다.
04. 모든 거래량이 없다.
매매 거래량이 줄어들면 하락을 예상하기도 합니다. 현재 2022년 2월 서울의 매매 거래량은 지난 10여 년 통계치 중 사상 최저치를 나타내고 있습니다.
그런데 재밌는 점은 전월세 거래량도 최저치를 나타내고 있다는 점입니다. 부동산 하락이 온다면 공포 심리로 인해 매수에 대한 생각을 멈추고 전월세로 집을 구하는 양이 증가하게 됩니다. 그러나 현재는 매매도 전월세 거래도 모두 얼음 땡! 이 되었습니다.
그냥 가~~만히 있는 상황입니다.
여기에는 여러 가지 이유가 있는 것으로 판단이 됩니다. 현재 대출 규제로 인해 부동산 매수가 쉽지 않은 점, 그리고 2022년 3월에 치르는 대선 등입니다. 특히 윤석열, 이재명 후보는 대출 규제, 공급 정책 등 될지 안될지 모르는 많은 부동산 정책을 쏟아내면 국민들을 유혹하고 있는 상황입니다.
그러나 한 가지는 확실합니다. 어느 후보가 되든 거래량은 늘어납니다. 그 이유는 두 후보 모두 현 정부의 부동산 정책을 비판하며 규제 완화를 이야기하고 있기 때문입니다.(규제 완화 세부내용은 차이가 있음)
그리고 아파트는 여러 이유에 따라 시간이 지날수록 거래가 발생할 수 밖에 없습니다. 가족의 수가 늘어났을 때, 결혼을 했을 때, 직장이 이동했을 때, 아이 학군을 위해 등등...
영원한 상승도 조정을 거치기 마련입니다. 그러므로 상승이 있으면 조정과 하락은 반드시 올 수 밖에 없다고 생각합니다. 그래야 더 단단하게 다져 상승할 수 있기 때문입니다.
지난 몇 년간 쉼없이 달려온 집값도 언젠가는 조정이 오지 않을까요? 그러나 시점이 지금은 아닌 것 같습니다. 내년도 아닌 것 같습니다. 몇 년 이후가 되지 않을까 싶습니다.
[출처] 부동산 하락 진짜 올까?(ft.세대수/소득/공급물량/미분양)|작성자 마르모탕
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